Kadar Faedah Pinjaman Perumahan Terkini di Malaysia 2025

Kadar faedah pinjaman perumahan memainkan peranan penting dalam menentukan jumlah bayaran bulanan dan keseluruhan kos pemilikan rumah anda.

Adakah anda sedang mencari pinjaman rumah dengan kadar terendah? Atau tertanya-tanya apakah kadar semasa yang ditawarkan oleh bank-bank utama di Malaysia?

Apa Itu Kadar Faedah Pinjaman Perumahan?

Kadar Faedah Pinjaman Perumahan Terkini di Malaysia

Kadar faedah pinjaman perumahan merujuk kepada caj peratusan yang dikenakan oleh pihak bank atau institusi kewangan ke atas jumlah pinjaman rumah yang anda ambil.

Maksud Faedah Tetap vs Faedah Terapung

Terdapat dua jenis utama kadar faedah dalam pinjaman perumahan:

Faedah Tetap (Fixed Rate)
- Kadar dikunci dan kekal sepanjang tempoh tertentu, biasanya 3–5 tahun pertama.
- Sesuai untuk mereka yang mahukan kepastian dalam bayaran bulanan.
- Kurang terkesan dengan perubahan kadar pasaran seperti OPR.
Faedah Terapung (Floating Rate)
- Bergantung kepada kadar asas seperti SBR (Standardised Base Rate) atau BR (Base Rate).
- Kadar boleh naik atau turun mengikut perubahan kadar OPR yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM).
- Berpotensi beri penjimatan jangka panjang jika kadar pasaran menurun.

Contohnya, jika anda ambil pinjaman RM400,000 dengan kadar faedah terapung 4.10% setahun, anda akan membayar lebih kurang RM1,932 sebulan selama 30 tahun.

Namun, jika kadar naik kepada 4.60%, bayaran bulanan boleh meningkat kepada RM2,048 beza lebih RM1,392 setahun.

Apa Itu OPR, BR, SBR dan BLR?

OPR (Overnight Policy Rate): Kadar rujukan yang ditetapkan oleh BNM. Ia mempengaruhi semua kadar pinjaman termasuk pinjaman perumahan.
SBR (Standardised Base Rate): Digunakan sejak Ogos 2022, dan ditetapkan mengikut OPR. Lebih telus dan mudah difahami.
BR (Base Rate): Kadar asas yang ditentukan oleh setiap bank, berdasarkan kos dana dan margin keuntungan.
BLR (Base Lending Rate): Sistem lama sebelum BR/SBR, masih digunakan dalam sesetengah produk lama.

Dengan memahami istilah ini, anda akan lebih peka terhadap perubahan kadar pasaran dan tahu masa yang sesuai untuk ambil atau refinance pinjaman rumah.

Kadar Faedah Pinjaman Perumahan Terkini di Malaysia

Kadar faedah pinjaman perumahan di Malaysia banyak dipengaruhi oleh kadar OPR semasa. Sejak Mei 2023, Bank Negara Malaysia mengekalkan OPR pada kadar 3.00%, dan kadar ini masih kekal sehingga Jun 2025.

Kestabilan ini memberi ruang kepada institusi kewangan untuk menawarkan kadar faedah yang lebih kompetitif kepada peminjam.

OPR dan SBR Semasa

OPR atau “Overnight Policy Rate” ialah kadar asas yang digunakan oleh bank untuk meminjam antara satu sama lain. Apabila OPR meningkat, kadar faedah pinjaman biasanya turut meningkat.

Begitu juga sebaliknya. Standardised Base Rate (SBR) pula adalah kadar rujukan terkini yang digunakan oleh kebanyakan bank selepas digantikan daripada sistem BR dan BLR.

Setakat Jun 2025:

OPR: 3.00%
SBR: 3.00% (mengikut kadar OPR)

Ini bermakna kebanyakan bank menggunakan 3.00% sebagai kadar asas untuk menentukan kadar faedah pinjaman mereka. Margin keuntungan pula ditambah atas kadar ini untuk mendapatkan kadar efektif sebenar.

Senarai Kadar Faedah Bank Terkini

Berdasarkan data terkini daripada laman rasmi bank dan portal kewangan:

AmBank: SBR + 0.85% = 3.85% (kadar efektif)
Maybank HouzKEY: Sekitar 4.15% kadar efektif
Bank Islam: Serendah 3.85% (bergantung kepada kelayakan)
CIMB: SBR + 2.05% hingga 2.45% = antara 5.05% hingga 5.45%
BSN: Kadar Pinjaman Asas 6.60%, tetapi kadar efektif pinjaman rumah lebih kurang 4.35%
Public Bank: Untuk pinjaman kecil (bawah RM100,000), kadar boleh mencecah sehingga 5.5%

Kadar ini tertakluk kepada kelayakan peminjam, jumlah pinjaman, dan tempoh pembiayaan.

Perbandingan Kadar Faedah Efektif

Jika dibandingkan, AmBank dan Bank Islam antara yang menawarkan kadar efektif terendah, sekitar 3.85%. Maybank HouzKEY pula unik kerana menawarkan struktur sewa milik dengan kadar kompetitif.

CIMB menawarkan pelbagai pakej tetapi dengan margin yang lebih tinggi. BSN kekal sebagai pilihan utama untuk penjawat awam walaupun kadar asasnya tinggi kerana kadar efektifnya masih kompetitif.

Bagi mereka yang mencari kadar faedah terbaik, pinjaman dengan kadar terapung seperti SBR + margin rendah adalah pilihan yang sesuai. Namun, penting juga untuk mempertimbangkan kos tersembunyi lain seperti yuran guaman, takaful, dan penalti keluar awal.

Faktor Yang Mempengaruhi Kadar Faedah

Kadar faedah pinjaman perumahan bukan ditentukan secara rawak, sebaliknya ia dipengaruhi oleh beberapa faktor penting yang berkait rapat dengan risiko, kos pembiayaan, dan kelayakan peminjam.

Memahami faktor ini dapat membantu anda membuat pilihan pinjaman yang lebih bijak dan mengelakkan bayaran faedah yang tinggi.

Skor Kredit dan Jumlah Pinjaman

Institusi kewangan menilai risiko berdasarkan sejarah kewangan pemohon. Jika skor kredit anda tinggi, ia menunjukkan anda seorang peminjam yang bertanggungjawab, maka anda mungkin layak mendapat kadar faedah yang lebih rendah.

Sebaliknya, skor kredit rendah meningkatkan risiko kepada bank, dan ini biasanya diterjemahkan kepada kadar yang lebih tinggi.

Selain itu, jumlah pinjaman juga memainkan peranan. Pinjaman yang terlalu kecil, contohnya di bawah RM100,000, kadangkala dikenakan kadar lebih tinggi kerana kos tetap yang tidak seimbang.

Manakala pinjaman melebihi RM500,000 mungkin mendapat tawaran kadar yang lebih kompetitif jika digabungkan dengan rekod kredit yang kukuh.

Tempoh Pinjaman dan Margin Keuntungan

Tempoh pinjaman yang panjang, seperti 35 tahun, boleh menghasilkan ansuran bulanan yang lebih rendah tetapi jumlah faedah keseluruhan yang lebih tinggi.

Sesetengah bank menetapkan margin keuntungan tambahan untuk tempoh yang melebihi 30 tahun. Begitu juga, margin keuntungan atau spread yang dikenakan ke atas kadar asas (seperti SBR) berbeza antara bank.

Contohnya, jika SBR ialah 3.00%, dan bank menawarkan SBR + 0.85%, kadar efektif anda ialah 3.85%. Namun, bank lain mungkin menawarkan SBR + 1.90%, menjadikan kadar efektif 4.90% perbezaan besar dalam bayaran bulanan dan jumlah faedah jangka panjang.

Jenis Pinjaman (Islamik vs Konvensional)

Pinjaman perumahan Islamik menggunakan prinsip Syariah seperti Bai’ Bithaman Ajil (BBA) atau Murabahah. Ia tidak melibatkan faedah dalam erti konvensional, sebaliknya menggunakan kadar keuntungan tetap atau berubah.

Dalam pinjaman Islamik, kadar siling dikenakan bagi menghadkan maksimum keuntungan, memberikan ketenangan kepada peminjam walaupun kadar pasaran naik.

Sebaliknya, pinjaman konvensional biasanya berdasarkan kadar terapung yang terus berubah mengikut OPR. Ini boleh menjadi kelebihan jika kadar pasaran menurun, namun ia juga membawa risiko kadar meningkat pada masa depan.

Tips Dapat Kadar Faedah Pinjaman Rumah Terbaik

Mendapat kadar faedah pinjaman perumahan yang rendah bukan sekadar bergantung kepada nasib atau promosi semasa. Ia memerlukan strategi kewangan yang teliti dan pengetahuan asas tentang cara institusi kewangan menilai pemohon.

Berikut adalah beberapa langkah penting yang boleh membantu anda mendapatkan kadar yang terbaik.

1. Bandingkan Pakej Bank

Setiap bank menawarkan pakej yang berbeza dengan struktur kadar faedah yang tersendiri. Jangan hanya bergantung kepada satu bank, sebaliknya bandingkan kadar SBR, margin keuntungan, yuran tersembunyi, dan syarat kelayakan antara pelbagai institusi.

Anda boleh menggunakan laman perbandingan kewangan seperti iMoney, RinggitPlus atau Loanstreet yang menyediakan simulasi ansuran bulanan mengikut kadar semasa.

Contohnya, walaupun dua bank menawarkan kadar asas yang sama, margin yang dikenakan boleh berbeza sehingga satu peratus. Perbezaan kecil ini akan memberi kesan besar dalam jumlah faedah yang anda bayar dalam jangka panjang.

2. Pertimbangkan Refinancing Bila Perlu

Jika anda sudah mempunyai pinjaman perumahan tetapi kadar faedahnya tinggi, anda boleh mempertimbangkan untuk melakukan pembiayaan semula (refinancing).

Ini bermakna anda memohon pinjaman baru daripada bank lain untuk melangsaikan pinjaman sedia ada, dengan kadar faedah yang lebih rendah. Langkah ini sangat berguna sekiranya kadar OPR telah turun atau jika rekod kredit anda bertambah baik sejak permohonan asal.

Walau bagaimanapun, pastikan anda mengambil kira kos berkaitan seperti penalti penyelesaian awal, yuran guaman dan duti setem. Buat pengiraan menyeluruh sebelum mengambil keputusan.

3. Guna Kalkulator Pinjaman dan Semak Kos Tersembunyi

Sebelum memohon pinjaman, anda digalakkan menggunakan kalkulator pinjaman perumahan untuk mengira anggaran bayaran bulanan dan jumlah faedah sepanjang tempoh pinjaman.

Kalkulator ini membantu anda membuat perbandingan berdasarkan kadar faedah, jumlah pinjaman dan tempoh bayaran balik.

Selain kadar faedah, anda juga perlu menyemak kos tersembunyi seperti yuran pemprosesan, yuran penilaian hartanah, insurans atau takaful wajib, serta yuran guaman.

Sesetengah bank mungkin menawarkan kadar faedah rendah tetapi mengenakan caj tambahan yang tinggi, menyebabkan jumlah bayaran sebenar menjadi lebih mahal daripada yang dijangka.

Soalan Lazim

Apakah kadar faedah rumah paling rendah sekarang?

Setakat Jun 2025, kadar faedah efektif paling rendah yang ditawarkan oleh institusi kewangan utama di Malaysia bermula sekitar 3.85% setahun. Antara bank yang menawarkan kadar ini ialah AmBank dan Bank Islam, tertakluk kepada kelayakan dan jumlah pinjaman.

Adakah OPR akan turun tahun ini?

Berdasarkan unjuran semasa daripada pakar ekonomi dan laporan kewangan, Bank Negara Malaysia dijangka mengekalkan kadar OPR pada 3.00% sekurang-kurangnya hingga suku ketiga 2025.

Walau bagaimanapun, terdapat kemungkinan penurunan sebanyak 0.25% menjelang akhir tahun sekiranya tekanan inflasi mereda dan pertumbuhan ekonomi perlahan.

Apa beza SBR, BR dan BLR?

SBR atau Standardised Base Rate ialah kadar asas baru yang digunakan oleh semua bank bermula Ogos 2022. Ia lebih telus kerana ditetapkan berdasarkan OPR. BR atau Base Rate pula adalah sistem lama di mana setiap bank menetapkan kadarnya sendiri berdasarkan kos dana dan margin keuntungan.

BLR atau Base Lending Rate adalah sistem terdahulu sebelum BR, dan masih digunakan dalam sesetengah produk yang belum dikemaskini.

Bila masa terbaik ambil pinjaman perumahan?

Masa terbaik untuk mengambil pinjaman perumahan ialah ketika kadar OPR berada pada tahap rendah dan pasaran hartanah stabil. Ini membolehkan anda mendapat kadar faedah yang kompetitif dan mengurangkan bayaran bulanan.

Selain itu, ambil kira juga promosi khas yang ditawarkan oleh bank dan insentif kerajaan seperti pengecualian duti setem atau skim pembiayaan perumahan.

Siapa layak mohon pinjaman faedah rendah?

Peminjam yang mempunyai skor kredit tinggi, pendapatan tetap yang stabil, dan nisbah hutang rendah biasanya layak mendapat kadar faedah yang lebih rendah.

Selain itu, penjawat awam, pembeli rumah pertama, atau mereka yang membeli hartanah daripada pemaju terpilih juga mungkin layak untuk kadar promosi khas.

Penutup

Kadar faedah pinjaman perumahan merupakan faktor utama yang menentukan sama ada pelaburan hartanah anda akan menguntungkan atau membebankan.

Dengan kadar OPR kekal pada 3.00% sehingga Jun 2025, banyak bank di Malaysia menawarkan kadar faedah kompetitif bermula sekitar 3.85% hingga 5.45%, bergantung pada jenis pinjaman, jumlah pembiayaan, dan kelayakan peminjam.

Berdasarkan analisa semasa, bank seperti AmBank dan Bank Islam menawarkan kadar paling rendah, manakala pakej seperti Maybank HouzKEY sesuai untuk mereka yang mencari model sewa milik.

Pemilihan pakej pinjaman yang betul boleh menjimatkan puluhan ribu ringgit dalam jangka masa panjang.

Untuk mendapat kadar terbaik, pastikan anda menyemak kelayakan kredit, bandingkan tawaran daripada pelbagai bank, dan gunakan kalkulator pinjaman untuk merancang kewangan anda dengan tepat.

Jika perlu, pertimbangkan refinancing untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah berbanding pinjaman sedia ada.

Baca:

Ingin tahu lebih lanjut tentang strategi pembiayaan rumah, skim bantuan kerajaan, atau tips pelaburan hartanah? Jelajahi artikel lain di bantuankewangan.com dan kongsikan artikel ini kepada rakan atau ahli keluarga yang sedang mencari pinjaman perumahan terbaik.

Pengetahuan kewangan yang baik bermula dengan maklumat yang tepat dan ia bermula di sini.

Bantu kami share artikel ini: